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?《张家界市城乡居民合作建房管理办法(征求意见稿)》向社会公众征求意见公告

来源:张家界政府公众信息网作者:市自然资源和规划局2019-04-24字号:【

《张家界市城乡居民合作建房管理办法(征求意见稿)》经过充分的调研,现?#30740;?#25104;征求意见稿,特向社会公众征求意见,如有意见和建议,请留言或将书面意见建议投送到市自然资源和规划局土地利用科(1号楼6楼)

                  市自然资源和规划局


《张家界市城乡居民合作建房管理办法》(征求意见稿)

第一章    

第一条 为?#24179;?#25105;市宅基地?#22270;?#20307;建设用地制度改革,规范我市城乡居民合作建房管理,依据湖南省委农村改革专项小组《关于同意改革试点方案的批复》(湘农改发〔2019〕1号)等有关政策及其他法律、法规依据,结合本市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内城乡居民合作建房的管理。

本办法所称城乡居民合作建房,是指返乡下乡人员(包括城镇居民、法人或其他组织,下同)、农村集体经济组织或依法取得宅基地的农户,在符合村庄规划的前提下,利用宅基地和其他存量集体建设用地,联合新建、改建、扩建、改扩建或装修装饰房屋,用于自住或发展休?#20449;?#19994;、康体养老、旅游开发、民宿客栈、创新创业、互联网+等产业,建设美丽新农村的?#24418;?/span>

第三条 城乡居民合作建房范围为市永定区、武陵源区、慈利县和桑植县规划城镇建设用地规模边界以及有条件建设区范围以外的农村宅基地和存量集体建设用地。

第四条  城乡居民合作建房应当坚守“土地公有制性质不改变,耕地红线不突破,农民利益不受损”三条底线,坚持总量控制、规划先?#23567;?#21512;作共享、一户一宅、面积法定等原则。

第五条  市自然资源和规划?#25351;?#36131;全市范围内城乡居民合作建房的行政管理工作;发改、财政、建设、旅游、农业、工商、税务等有关部门在各自职责范围内,做好城乡居民合作建房管理?#21335;?#20851;工作;区县人民政府负责本行政区域内城乡居民合作建房的监督管理工作;乡镇人民政府负责本区域内城乡居民合作建房的具体实施工作。

第六条  各区县要打造1-2个城乡居民合作建房示范村,并报市人民政府作为示范工程。发改、财政、交通等部门应在项目、资金安排上给与示范村适当倾斜。市人民政府?#21592;?#29616;突出、取得显著成绩的乡镇、示范村和合作建房参与方给予适当奖励。

第二章   

第七条  开展城乡合居民作建房的行政村应当根据因地制宜、合理布局、节约集约的原则,在符合镇、乡土地利用总体规划的基础上,按照“多规合一”的要求,积极编制村庄规划,统筹规划生产、生活、生态用地空间。未编制村庄规划的行政村不得开展城乡居民合作建房。

第八条  村庄规划编制采取?#26696;?#24615;管控”与“弹性控制”相结合方式,本乡镇范围内,在保证建设用地规模总量平衡的基础上,实行用地指标在空间布局上的弹性控制。

第九条  实行城乡居民合作建房应当符合村庄规划,并在规划的农村集中居住点选址布局。严格实施规划,积极开展全域土地整治,通过规划引导优化集体建设用地空间布局,引导农村居民向集中居住点集聚。

第十条  在本乡镇范围内,?#24066;?#36890;过增减挂钩、拆旧建新、空心村整治、异地置换等方式?#24179;?#36328;村集聚,改善乡村面貌,助力乡村振兴。

第十一条  城乡居民合作建房的建筑风格应当与农村自然、人文环境相协调,倡导体?#30452;?#22303;特色、民族风貌。

第三章   

第十二条  实行城乡居民合作建房的,由参与方共同向乡镇人民政府提出申请。个人合作建房的,申请前需征得村集体经济组织的同意。

第十三条  利用宅基地合作建房的,申请应当提交下列材料:

(一) 参与方的身份证、户口本,涉及组织的提供法人和其他组织机构代码证;

(二)由村委会签署意见的《城乡居民合作建房申请表》、《城乡居民合作建房协议》;

(三) 依法登记的土地使用权证号或用地批准文件号;

(?#27169;?#20892;户参与合作建房后的居住保?#29616;?#26126;材料;

(五)房屋设计图纸和效果图;须拆除原住宅的,提供《拆旧建新协议书》;

第十四条  利用存量集体建设用地合作建房的,申请除按照本办法第十三条组织材料外,还应当提交下列材料:

(一)符合发改委、经信委相关产业政策要求的证明材料;

(二)经村两委会或村民小组三分之二以上成员同意并公示无异议的证明材料

第十五条  合作建房参与方需共同签署《城乡居民合作建房协议》,协议应该包含以下内容:

(一)参与方?#21335;?#20851;信息,合作建房的目的、用途、方式、合作期限和起止日期(最高期限不超过40年);

(二)土地所有权、资格权、使用权人,房屋所有权人,土地或房屋的位置、坐落、面积、土地使用权证号或用地批准文件号;

(三)参与方的权利义务,期限届满时房屋所有权的处理办法,土地被依法征收?#20445;?#24449;收?#38057;?#37329;额的分配办法;

(?#27169;?#22312;合作期限内涉及转让、抵押、出租的,相关权利?#35828;?#26435;利与义务的履行方式;

(五)违约责任和解决争议的方式。

第十六条 农户参与城乡居民合作建房后,不得再申请新的宅基地。

第四章   

第十七条  实行城乡合作建房的,由乡镇人民政府受理,并按照下列流程审批:

(一)现场踏勘。对资料提交齐全的,应在不超过5个工作日时限内组织自然资源、建设、村组织等部门?#21335;?#20851;人员实施现场联合踏?#20445;?#32463;实地审查建房条件、用地选址、房屋用途等符合相关规划要求后,由经办人员签署意见。

(二)初审公示。根据申报材料及现场踏勘结果,乡镇人民政府作出初审意见,并将初审意见通知申请人及所属村委员会,村委员会应当在接到通知之日起2个工作日内,将初审结果张榜公布,公布期限为5个工作日。

(三)批准建设。对于公示期满且无异议的,由乡镇人民政府签署《城乡居民合作建房审批单》,并颁发《乡村建设规划许可证》批?#38469;?#24037;建设。

第十八条 利用宅基地合作建房的,有下列情形之一的,其建房申请不予批准:

(一)农户没有依法取得宅基地的;

(二)合作建房后农户住房没有得到保障的;

(三)选址布局不符合村庄规划的;

(?#27169;?#21033;用非参与方农户宅基地进行合作建房的;

(五)农户有多处宅基地,不符合“一户一宅”、“面积法定”?#26085;?#22522;地管理原则的;

(六)农户宅基地权属界线尚有争议和纠纷的;

(七)返乡下乡人员借机修建别墅、小产权房,进行房地产开发项目建设的。

第十九条  利用存量集体建设用地合作建房的,有下列情形之一的,其建房申请不予批准:

(一)不属于依法取得的存量集体建设用地;

(二)选址布局不符合镇、乡土地利用总体规划和村庄规划的;

(三)不符合本办法规定的产业用途的。

第二十条  利用宅基地合作建房的,房屋占地面积不得突破本市村庄村民建房管理办法中规定的宅基地面积标准;房屋建筑层数、建筑面积可适当提高,最高不得超过各地村庄村民建房管理办法规定标准的50%。

利用其它存量集体建设用地合作建房的,建设标准参照利用宅基地合作建房标准执?#23567;?/span>

第五章   

第二十一条  城乡居民合作建房方式包括利用存量集体建设用地新建,利用宅基地移址新建,或原址改建、扩建、改扩建房屋,以及在不改变主体结构的前提下对原有房屋进行装修装饰等。

第二十二条 城乡居民合作建房应当按照《乡村建设规划许可证》的要求施工,不得擅自更改,并在建设现场竖立施工公示牌,接受监管。

第二十三条  建房方在定点放线、正负零(基础)建设、三层建设、封顶建设等重要?#26041;冢?#35201;及时向乡镇人民政府申请到场,接受监管。

第二十四条  在建房过程中,乡镇人民政府应及时做到“四到场?#20445;?/span>即审批时实地到场踏?#20445;?#23457;批后实地到场定点放线,建设中实地到场跟踪监督,建成后实地到场竣工验收。

第二十五条  房屋竣工后,建房方要及时向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府应在不超过5个工作日时限内,组织自然资源、住建等相关部门进行综合验收,并出具竣工验收意见。

第二十六条  乡镇人民政府在竣工验收时主要核实建房者是否严格按?#24352;?#20934;的占地面积、建筑层数和建筑面积建设,?#24418;?#36229;占超建等情况

第二十七条 对于按?#24352;?#20934;的占地面积和建筑层数建设的,建筑面积超出在3%范围内的,?#28216;?#21512;法建筑面积

第二十八条 对于新建、改建、扩建或改扩建的房屋,其超过批准占地面积、建筑面积或建筑层数部分一律拆除,同时追究乡镇相关负责?#35828;?#30417;管责任。

第二十九条 对于在合作建房前已建成的,仅对其进行装修装饰的房屋,由于历史遗留原因造成的超占面积部分,由村集体经济组织按照不低于集体建设用地基准地价的标?#38469;?#21462;土地有偿使用?#36873;?/span>

第六章   

第三十条  房屋竣工并验收合格后,合作建房参与方可在所属区县的不动产登记中心共同申请办理城乡居民合作建房《不动产权证书?#36820;?#35760;。

第三十一条  城乡居民合作建房《不动产权证书》按照“房地一体、三权分置”原则进行统一登记,合作建房参与方各执一份,并在《不动产权证书》的“权利人”一栏备注各自的权利类型。

第三十二条  利用宅基地合作建房的,宅基地所有权登记为集体经济组织,宅基地资格权登记为农户,宅基地使用权和房屋所有权则根据合作建房协议,登记为农户所?#23567;?#36820;乡下乡人员所有,或多方按份共?#23567;?/span>

利用存量集体建设用地合作建房的,集体建设用地所有权登记为集体经济组织,集体建设用地使用权和房屋所有权则根据合作建房协议,登记为集体经济组织所?#23567;?#36820;乡下乡人员所?#23567;?#25110;多方按份共?#23567;?/span>

第三十三条  ?#24066;?#30001;于历史原因导致的超占面积房屋申请城乡居民合作建房不动产登记,登记时仅对其批准的合法面积依法登记,超占部分不?#28216;?#21512;法有效面积,并在证书中予?#21592;?#27880;说明。

第三十四条  申请城乡居民合作建房《不动产权证书?#36820;?#35760;应当提交本办法第十三条(一)、(二)、(三)规定材料和《乡村建设规划许可证》,房屋竣工图、房屋竣工验收意见等材料。

第三十五条  鼓励商业银行对已经取得城乡居民合作建房《不动产权证书》的农户?#22836;?#20065;下乡人员依法开展土地使用权和房屋所有权抵押贷款业务。

土地所有权、宅基地资格权不得设定抵押权。

第七章   

第三十六条  已取得城乡居民合作建房《不动产权证书》的土地使用权和房屋所有权,可以在征得原全部参与方书面同意的前提下,以转让、抵押、入股等方式流转给其他组织和个人。

第三十七条  土地使用权和房屋所有权转让的,应当签订书面合同,原合作建房参与方?#21335;?#20851;权利、义务随之转移,且转入方可以继续申请办理城乡居民合作建房《不动产权证书?#36820;?#35760;。

第三十八条  土地使用权和房屋所有权出租的,原合作建房参与方?#21335;?#20851;权利、义务不进行转移。出租方与承租方应当签订书面合同,就相关事项进行约定,且不得损害其他参与方的利益。

第三十九条  城乡居民合作建房约定年限到期后,农户宅基地资格权未发生变化的,其宅基地使用权可由宅基地资格权人?#26632;?#25110;可再次约定续期合作;农户宅基地资格权发生变化的,其宅基地使用权可由集体经济组织?#26632;?#25110;可由依法获得该宅基地使用权的资格权人?#26632;兀?#25110;优先合作建房参与方再次约定续期合作。

利用存量集体建设用地建房的,其集体建设用地使用权由集体经济组织?#26632;?#25110;优先合作建房参与方再次约定续期合作。

城乡居民合作建房约定年限到期后,其所建房屋所有权按照合作建房协议处理。国家有另行规定的,从其规定。

第四十条  市、县人民政府制定本行政区域内城乡统一的集体建设用地基准地价,作为实行土地有偿使用、转让最?#22270;?#20445;护制度,以及土地转让计税的依据。

第八章  监督管理

第四十一条  乡镇人民政府作为城乡居民合作建房监督管理的实施主体,应当加强对城乡居民合作建房的巡查监管,落实巡查?#28216;椋?#23436;善相关台账 ,做到违法建设及时发现、及时制止、及时上报、及时处理,确保建房规范有序。

第四十二条  有下?#34892;形?#20043;一的,由乡镇人民政府及相关部门依法处理:

(一)没有城乡居民合作建房协议、没有城乡居民合作建房审批?#20013;?#30340;;

(二)未取得或者未按照《乡村建设规划许可证》进行建设的;

(三)买卖或者以其他形式非法转让土地的;

(?#27169;?#37319;用欺骗手?#20301;?#20934;进行建设的;

(五)其他违反法律、法规的情形。

第四十三条 对国家机关工作人员或农村集体经济组织管理者在城乡居民合作建房过程中有玩忽职守、滥用职权索贿受贿、徇私枉法、贪污?#24418;?#30340;,依纪依法追究相关责任;构成犯罪的,移送司法机关处理。

第九章    

第四十四条  区县人民政府可根据《关于同意改革试点方案的批复》和本办法,结合本地实际,制定相应实施细则,并报市自然资源和规划?#30452;?#26696;。

第四十五条  本办法自公布之日起施?#23567;?/span>

第四十六条  本办法由市自然资源和规划?#25351;?#36131;解释。


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